It’s time to buy apartment. Demikian, menurut konsultan properti Colliers Indonesia, tentang pasar apartemen di Jakarta dan Surabaya. Ada beberapa alasan, yang ditunjukkan oleh Colliers Indonesia, pertama karena adanya kenaikan pasok yang cukup tajam pada 2023 di kedua kota tersebut.
“Di Jakarta, jumlah unit yang rampung tahun 2023 hampir empat kali lebih banyak dibandingkan tahun 2022,” ungkap Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, di Jakarta (10/1). Hingga tahun 2026, diperkirakan ada 9,743 unit yang akan rampung, di mana hampir 50% dari jumlah tersebut berlokasi di Jakarta Selatan.
Dengan tambahan tersebut, membuat pasok kumulatif di Jakarta berjumlah 225,977 units, di mana didominasi oleh apartemen yang berharga Rp500 – 650 juta atau masuk kategori di kelas menengah ke bawah. Dari jumlah tersebut, Colliers mencatat ada 10,581 unit yang memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif PPN.
Sesuai Peraturan Menteri Keuangan (PMK) no 120/2023, insentif hanya untuk Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sampai dengan Rp 2 miliar. Jangka waktu PPN Ditanggung Pemerintah ini 14 bulan, yakni mulai November 2023 hingga akhir 2024. Besaran potongan PPN pada November 2023 – Juni 2024, sebesar 100% dan periode Juli – Desember 2024, 50%.
Banyaknya pasok itu membuat pengembang apartemen memfokuskan untuk menghabiskan stok. “Mereka akan agresif menawarkan unit-unit yang ada, jadi akan banyak insentif, seperti diskon dan marketing gimmick lain, seperti sudah fully furnished dan bebas bayar service charges selama periode tertentu,” terang Ferry.
baca juga: Demi Cuan Lebih, Developer Kolaborasi dengan Arsitek Ternama
Saran beli apartemen sekarang, menurut Colliers, juga didasarkan pada proyeksi bahwa suku bunga yang akan mengalami penyesuaian, menyesuaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI). Di mana sebelumnya diberitakan bahwa BI tidak akan terburu-buru melakukan penyesuaian (baca: penurunan) suku bunga, meskipun memperkirakan akan ada kemungkinan penurunan suku bunga dari bank sentral AS (The Fed) sebesar 50 basis poin (bps) pada semester II-2024.
Kalaupun suku bunga belum dipastikan menurun, Colliers menilai harga apartemen saat ini cenderung ”lebih murah” bila dilihat dari perbandingan price to income ratio (PIR). “Harga apartemen di Jakarta rata-rata stabil di Rp 35,6 juta/m2,” jelas Ferry lagi. Harga ini, imbuh Ferry, diperkirakan akan tetap stabil hingga akhir tahun.
Adanya insentif pajak dari pemerintah itu pun memudahkan konsumen untuk memiliki apartemen. Apalagi, “Konsumen juga sekarang lebih memilih apartemen yang sudah jadi,” ungkap Ferry, yang walaupun berharga lebih tinggi daripada saat launching atau penjualan perdana, namun lebih rendah risikonya.
Dengan relaksasi tersebut, Collier memperkirakan permintaan di tahun ini akan naik sekitar dua persen. Yang menarik, naiknya permintaan itu, tidak hanya dari konsumen lokal, pun dari ekspatriat, sebab orang asing yang sudah memiliki NPWP pun berhak mendapat relaksasi pajak (VAT).
Karena permintaan hanya tumbuh sedikit, Colliers memperkirakan peningkatan harga juga terhitung tidak banyak, yakni berkisar 1-2% dalam tiga mendatang.
Surabaya Barat Paling Aktif
Sementara itu, jumlah unit yang rampung dibangun tahun 2023 di Surabaya hampir tiga kali lebih banyak dibandingkan tahun 2022. Area Surabaya Barat masih menjadi wilayah yang paling aktif dalam pembangunan apartemen, dan ini sudah terjadi sejak 2022.
Dengan tambahan baru hanya dari Celadon Surabaya (sebelumnya bernama Capital Square Residence), sebanyak 509 unit, membuat pasok kumulatif di Surabaya berjumlah 54,487 units. “Diperkirakan ada tujuh proyek dengan total 5,009 unit akan rampung hingga tahun 2026,” ungkap Ferry.
Jika di Jakarta permintaan hanya naik tipis, sebaliknya di Surabaya terjadi kenaikan yang signifikan. Jika pada tahun 2022 hanya ada permintaan sebesar 147, di tahun lalu tercapai angka 600. Colliers mencatat, proyek dengan developer ternama lebih cepat terjual, di mana penjualan pada semester akhir 2023 didominasi oleh proyek Pakuwon. Selain itu, juga apartemen yang terkoneksi dengan mall, dan ini adalah salah satu keunggulan apartemen milik Pakuwon. Seperti Clayson Apartment (1.300 unit) dan Lancaster Mansion (300 unit) di Supermall Pakuwon Indah, Surabaya Barat.
baca juga: 6 Kiat Beli Rumah dengan KPR
Naiknya permintaan itu mendorong pengembang mulai naikkan harga, walaupun hanya sedikit menjadi Rp 22,3 juta/m2. Sama seperti Jakarta, Colliers memperkirakan harga masih akan naik tipis, sekitar 1-2% dalam tiga tahun mendatang.
Serupa dengan yang terjadi di Jakarta, di tahun ini, pengembang di Surabaya juga akan memfokuskan untuk menghabiskan unit-unit yang belum terjual. Karena itu, strategi yang diambil pun sama, banyak memberi diskon dan marketing gimmick lain. Dengan aneka kemudahan yang ditawarkan, ditambah relaksasi pajak dan kecenderungan penurunan suku bunga, Ferry menegaskan kalau saat ini adalah waktunya beli apartemen.
