Pembangunan properti berbasis konsep TOD dapat menjadi jawaban terhadap rendahnya permintaan unit apartemen saat ini. High-rise residential yang berada dekat dengan pusat transportasi massal (MRT, LRT, KRL, Commuter Line, atau kereta cepat) dapat menjadi sebuah solusi. Demikian menurut Colliers yang dituangkan pada hasil riset terbarunya, yang bertajuk Market Insights: Peluang Investasi Transit Oriented Development (TOD) di DKI Jakarta.
TOD adalah sebuah pembangunan multifungsi, yang merangkum antara lain perkantoran, perumahan atau apartemen, ritel, hotel, dan lain sebagainya, di area yang dekat atau terintegrasi dengan hub transportasi massal. Saat ini pemerintah (pusat dan DKI Jakarta) sedang mengembangkan sejumlah tranportation hub, seperti Manggarai (oleh PT KAI dengan hub stasiun kereta), dan Halim (dengan sentral, stasiun utama kereta cepat Jakart-Bandung). Melintas di tengah kota, PT MRT Jakarta (Perseroda) sudah merencanakan lima TOD yang antara lain menyiapkan apartemen untuk pekerja milenial.
Menurut Monica Koesnovagril, Colliers Indonesia Head of Advisory Services, “Konsep TOD yang telah diimplementasikan di beberapa area urban di Indonesia, termasuk DKI Jakarta, menjadi salah satu solusi untuk mengurangi permasalahan transportasi yang kerap dihadapi akibat dari penggunaan kendaraan pribadi yang sangat tinggi. Untuk mengurangi hal tersebut, TOD menyediakan fasilitas perumahan, komersial, dan hiburan yang berdekatan dengan pusat transportasi, dengan harapan meningkatnya penggunaan transportasi umum.” Demikian disampaikan pada rilis yang diterima MyHome, (2/2).
Perjalanan ke tempat kerja yang cukup memakan waktu membuat perumahan di pusat kota menjadi lebih menarik terutama bagi para pekerja muda, baik yang telah ataupun belum berkeluarga. Namun tantangan yang mereka hadapi adalah tingginya harga rumah di pusat kota, yang disebabkan karena tingginya harga tanah.
Mereka yang bisa membeli rumah di dalam kota adalah mereka yang masuk kategori middle-upper to upper class, yakni yang berpendapatan di atas Rp 20 juta per bulan. Sementara itu mereka yang masuk kelas berpendapatan menengah, atau pada kisaran Rp 8 – 20 juta per bulan, cenderung memilih rumah di daerah pinggiran. Karena daya belinya memang tidak sampai dan mereka tidak diakomodasi oleh subsidi pemerintah. Dari observasi Colliers, pekerja muda terutama yang berumur pada kisaran 30-35 tahun, umumnya mencari rumah dengan harga berkisar antara Rp 800 juta hingga 1,5 miliar.
Di lain sisi, Colliers melihat bahwa penjualan perumahan tumbuh dengan stabil. Yang mana hal ini mengindikasikan bahwa permintaan terhadap rumah terus mengalami pertumbuhan. Seperti tertuang pada hasil riset Bank Indonesia, Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) pada 3Q 2022, yang mana penjualan rumah tumbuh 13,58 persen (YoY) .
Investasi Prospektif
Untuk itu, Colliers menilai bahwa pengembangan TOD menjadi investasi yang prospektif. Untuk dapat menarik minat investor terhadap pengembangan TOD, Colliers menandaskan bahwa ada beberapa hal yang bisa menjadi pendorongnya, yakni: kemudahan terhadap perizinan dan pendampingan, peningkatan intensitas nilai bangunan atau nilai tanah, insentif berupa pengurangan nilai kewajiban daerah, lalu kewajiban atau insentif bagi pengembang untuk mengembangkan perumahan bagi berbagai segmen pasar, tidak hanya bagi segmen pasar tertentu.
Berdasarkan data yang dilaporkan oleh Asian Development Bank dalam Sustaining Transit Investment in Asia’s Cities, harga penawaran properti yang ada di dalam pengembangan TOD bisa 30 persen lebih tinggi daripada yang di luar TOD. Dan pengembangan TOD tidak saja menguntungkan investor/pemilik proyek, pun bagi pemilik tanah yang berdekatan dengan TOD. Peluang muncul karena tanah dan bangunan kosong di dekat stasiun transportasi massal umum juga akan diincar pengembang dan investor lain.
Pengembangan TOD sendiri bisa dilakukan dengan banyak pola. Jika dengan pemerintah (mendayagunakan aset pemerintah pusat atau daerah), bisa dengan skema Kerjasama Pemanfaatan, lalu BOT (Build Operate Transfer) atau BTO (Build Transfer Operate).
