Demikian kondisi ruang ritel di Jakarta menurut Knigh Frank Indonesia. Gerai makan minum (FnB) teridentifikasi terus tumbuh dengan tangguh, ditandai dengan masuknya jenama FnB global yang melakukan ekspansi, seperti: Chagee, Sushiro, dan Sancha. Peritel ini bahkan mendominasi, atau lebih dari 50% new tenants saat ini.
Tak hanya gerai dari jenis tersebut, pusat-pusat belanja pun kedatangan banyak peritel dari kategori fashion, lifestyle dan sportware. “Serta wellness,” ungkap Frank Tumewa, General Manager Knight Frank Indonesia.
Menurut Frank, wellness mall akan jadi tren, seperti yang sudah terjadi di sejumlah kota dunia. Kenapa demikian, karena hal terkait dengan “wellness”, seperti salon/klinik kecantikan, spa, atau gym membutuhkan kehadiran fisik. Berbeda dengan belanja kebutuhan harian atau fashion yang bisa dilakukan secara daring.
Hal tersebut memang tidak bisa terjadi di semua malls, melainkan lebih bisa terjadi pada malls yang menyasar warga kelas menengah – atas. Masuknya tenants kategori tersebut adalah sebagai adaptasi dari perubahan perilaku konsumen. Menurut Knight Frank, pusat perbelanjaan dengan konsep pengalaman, ruang yang inovatif, dengan pilihan tenant yang kompetitif menjadi pemenang dalam fase pemulihan saat ini.
Jackie Cheung, Direktur ESG Knight Frank Asia-Pasifik dan Singapura, menerangkan, bahwa tren ini sejatinya tidak terjadi akhir-akhir ini, namun selepas masa pandemi. Mall menjadi sangat terkait dengan mental health. Fasilitas wellness di dalam mall, juga sport facilities dan FnB itu, terutama banyak terlihat di pusat belanja yang terintegrasi dengan residensial.
Akibat perubahan perilaku tersebut, pusat-pusat belanja juga mengalami transformasi dari segi desain. Di mana, konsep outdoor is the new indoor menjadi wujud dari transformasi ritel terkini. Jackie menambahkan bahwa konsep tersebut selaras dengan tren hijau yang juga terjadi pada pusat-pusat belanja.
Knight Frank menyampaikan bahwa memang ruang ritel harus terus berkreasi, jika tak mau mati ditinggal konsumennya. Renovasi dan peremajaan, baik dari segi desain maupun tenant, menjadi keharusan dari malls lama, untuk tetap bisa bersaing dengan yang baru. Frank mengungkapkan, sejumlah pusat-pusat belanja yang sudah melakukan, berhasil menarik (lagi) pengunjung.
“Peningkatan traffic itu bisa 5-10%, bahkan beberapa ada yang lebih,” tambah Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia. Jadi, hal tersebut memang berpotensi menarik traffic. Namun yang terpenting dari peremajaan atau renovasi tersebut, ujar Syarifah lagi, tidak sekadar ikut-ikutan, namun harus disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan konsumennya, juga harus dikelola dengan baik.
baca juga: Malaysia Tambah Ruang Ritel Baru Berkonsep Lifestyle Hub Seluas 16,7 Ha di Kota Damansara
Kesenjangan Performa Ruang Ritel
Karena transformasi tersebut cenderung lebih bisa dilakukan oleh ruang ritel kelas atas, menyebabkan saat ini terjadinya bifurkasi, antara performa ritel kelas menengah atas, dan menengah bawah. Untuk diketahui, bifurkasi adalah perubahan struktural yang terjadi, akibat perubahan kecil pada parameter kontrol tertentu. Fenomena ini biasanya terjadi saat transisi stabilitas. Jadi, terjadi kesenjangan performa antara pusat belanja kelas atas (premium) yang stabil, dengan kelas menengah-bawah yang masih tertekan.
Performa pusat belanja kelas menengah ke atas (premium) relatif membaik, karena didukung oleh bangunan/desain dan tenant mix berkualitas, serta lokasi strategis, dan tingkat kunjungan yang relatif kuat, sehingga tidak dapat dihindari terjadi flight to quality dari pusat belanja kelas menengah bawah.
Hasil riset Knight Frank, di akhir tahun 2025, menunjukkan bahwa performa mall premium yang kuat, karena masuk tenants baru terutama dari sektor FnB, Hal ini menyebabkan naiknya tingkat hunian mall premium grade A di semester dua 2025, sebesar 0,7%, menjadi sekitar 80%.
Secara umum, tingkat keterisian mall yang ada di Jakarta hingga akhir semester dua 2025, sebesar 77,9%, atau naik 0,49% (yoy). Dengan kondisi tersebut, rata-rata harga sewa pun meningkat, yakni sekitar 1,1% dari tahun sebelumnya.
Menutup tahun lalu, ruang ritel di Jakarta ketambahan dua ruang baru, di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan, sehingga pasok terkini sebanyak 4.377.690 m2. Di tahun ini, setidaknya ada tiga ruang ritel baru, yang akan masuk, dua berlokasi di Jakarta Selatan (Pondok Indah Mall 5 dan the Sima di jalan TB Simatupang) dan lainnya di Jakarta Pusat (Holland Village Mall, Cempaka Putih).
