Pengembangan apartemen tidak hanya di kota-kota besar, proyek hunian vertikal ini pun makin memenuhi Bali, walaupun memang tidak sepadat dan setinggi Jakarta atau Surabaya. Pasar apartemen di Bali terdiri dari pengembangan yang beragam, dengan proyek-proyek yang sebagian besar terkonsentrasi di kawasan yang dinamis dan padat penduduk.
Colliers mencatat, Canggu dan Uluwatu menonjol sebagai kontributor utama, didukung daya tarik gaya hidup yang dinamis, aktivitas pariwisata yang kuat, serta pertumbuhan komersial yang terus berlanjut. Beberapa ada di daerah Nusa Dua, yang biasanya diincar wisatawan yang menyukai water lifetsyle. “Sementara Seminyak dan Canggu disuka mereka yang menyukai night lifestyle,” terang
Pengembangan apartemen di Bali memang berbeda dengan kota-kota lain. Di sini, pengembangan sangat mengutamakan konsep yang sesuai dengan ragam gaya hidup pembeli, yang dominan berkaitan dengan kesehatan dan kebugaran. Dirancang menyerupai resor dan wellness facilities, keramahan menjadi andalan dan menyediakan aktivitas keluarga. Sejalan itu, integrasi fasilitas pendukung baik dalam kawasan apartemen dan sekitarnya, menjadi salah satu strategi perencanaan pengembangan.
Berbeda dengan kota-kota lain, apartemen di Bali memiliki pasar utama adalah seasonal tourist, yang biasanya pada musim panas atau dingin dari negeri lain dan mereka mencari tempat berlibur dengan masa sewa lebih panjang daripada di hotel (medium-term). Termasuk adalah para digital nomad, walaupun presentasenya belum tinggi. “Kalaupun ada, tujuan mereka adalah untuk berlibur,” terang Ferry Salanto, Senior Associate Director dan Kepala Riset Colliers Indonesia.
Mereka bisa datang sendiri atau pasangan, dan bertujuan untuk vakansi, mereka lebih banyak beraktivitas di luar akomodasinya. Karena itu, mereka memilih unit kecil, yang dinilai lebih praktis. Dengan karakteristik pasar yang mendominasi seperti itu, penyerapan terbanyak adalah tipe 1-bedroom (BR) dan studio. Hingga tahun lalu, total pasok sebanyak 3.000 unit, dengan 52% adalah tipe 1-BR, lainnya tersebar untuk tipe-tipe lain, dengan tipe 3-BR komposisi terkecil.
Harga Terjangkau
Dari segi desain, penataan letak (layout) tipe 1-BR dapat lebih fleksibel, sehingga menarik bagi beragam jenis penyewa. Dari perspektif pengembang, dengan lebih mudah diserapnya tipe 1-BR itu maka bisa ditawarkan dengan harga yang lebih terjangkau. Ini memungkinkan pengembang untuk memaksimalkan penjualan unit-unitnya, sehingga tingkat penyerapan akan lebih sehat dan arus kas juga lebih stabil.
Harga jual apartemen di Bali saat ini mulai dari Rp 65 juta/m2 (tipe studio) sampai 85 juta/m2, dengan harga tertinggi berlokasi di Uluwatu, Seminyak dan Ubud. Riset Colliers menunjukkan bahwa pertumbuhan terbesar dalam jumlah proyek adalah di Uluwatu, di mana pasok baru ini dirancang dengan konsep yang lebih khas dan berorientasi pada gaya hidup yang secara bertahap mengembalikan posisi area ini sebagai destinasi yang tidak hanya berpusat pada pantai semata.
Sementara itu, karena ekosistemnya sudah lebih matang, aksesibilitas yang tinggi, dan kedekatannya dengan pusat-pusat wisata utama, Seminyak bisa terus mempertahankan harga premiumnya. Pun dengan Ubud, berkat citranya yang sudah kuat sebagai destinasi budaya dan wellness, selaras dengan tren ini. Di sisi lain, Canggu memiliki harga yang relatif lebih rendah, karena pasok yang banyak.
baca juga: Perluas Jaringannya di Indonesia, Radisson Hotel Group Tambah Portofolio Baru di Canggu, Bali
Pasar Utama Apartemen
Karena menjadi bagian dari fasilitas akomodasi wisata, di Bali, apartemen tidak umum dikembangkan sebagai produk hunian. Selain juga karena batasan zonasi, perlindungan lansekap budaya, seperti ketinggian lantai yang sangat terbatas, serta kebijakan perencanaan yang lebih mengutamakan pembangunan terkait pariwisata. Hal ini membuat produk apartemen ditargetkan untuk “investor” asing. Sesuai regulasi yang berlaku, kepemilikan asing atas apartemen di Bali terbatas pada kepemilikan melalui perusahaan investasi asing (PMA), hak milik strata berdasarkan Hak Pakai, atau perjanjian sewa jangka panjang, dan pola terakhir ini yang paling banyak digunakan.
Dengan kondisi demikian, Colliers memproyeksi pasar apartemen di Bali pada tahun 2026 ini, secara umum akan tetap stabil dan makin selektif. “Pasarnya akan tumbuh, tetapi tidak signifikan,” ujar Ferry. Hal ini karena didukung oleh pertumbuhan pasokan yang terkendali—tidak ada pengembangan besar–dan permintaan yang makin lebih mempertimbanglan gaya hidup berkelanjutan.
Preferensi pasar (juga investor) masih ke vila, imbuhnya, sebab dilihat dari segi harga, masih bersaing, apalagi vila masih memberikan fasilitas atau amenities yang lebih banyak. Dari sisi pasokan, Colliers melihat banyak pengembang memilih untuk merevitalisasi bangunan eksisting. Pendekatan ini memungkinkan pengembang mempertahankan lokasi premium, sekaligus mempercepat waktu penyelesaian dibandingkan merencanakan proyek baru.
