Konsep Transit Oriented Development (TOD) diprediksi menjadi penggerak utama pasar properti Jakarta dalam beberapa tahun ke depan. Jika sebelumnya lokasi premium menjadi faktor utama dalam menentukan nilai sebuah properti, kini aksesibilitas dan konektivitas transportasi massal justru menjadi pertimbangan paling penting bagi penyewa maupun investor.
Hal tersebut mengemuka dalam Media Briefing CBRE Indonesia yang memaparkan Jakarta Property Market Update Kuartal II 2026, minggu lalu. Meski kondisi ekonomi global masih menghadapi berbagai tantangan, pasar properti Jakarta dinilai tetap menunjukkan fundamental yang kuat. Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang masih berada di level positif, inflasi yang terkendali, serta meningkatnya permintaan terhadap aset properti berkualitas menjadi penopang utama kinerja sektor ini.
Senior Director Research CBRE Indonesia, Anton Sitorus, mengatakan fase berikutnya pertumbuhan properti Jakarta akan sangat bergantung pada konektivitas antarkawasan.”Fase pertumbuhan properti Jakarta berikutnya akan sangat terkait dengan konektivitas. Seiring dengan perluasan jaringan transportasi massalnya, TOD tidak lagi sekadar menjadi infrastruktur transportasi, tetapi berkembang menjadi platform pengembangan kawasan multifungsi sekaligus penciptaan nilai properti jangka panjang,” ujarnya.
Menurut Anton, konsep TOD kini telah memasuki fase baru—CBRE menyebutnya sebagai TOD 2.0—yang tidak hanya membangun stasiun atau jalur transportasi, tetapi menciptakan kawasan yang mengintegrasikan hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, hingga ruang publik dalam satu ekosistem.
CBRE menilai perkembangan proyek seperti MRT Jakarta Fase 2A yang menghubungkan Bundaran HI hingga Kota, pengembangan Dukuh Atas Transport Hub, serta kawasan berkonsep serupa lainnya, seperti Manggarai, Cawang, Pasar Baru, dan Kota Tua akan menjadi katalis terbentuknya pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru di Jakarta.
Karena itu, Anton menegaskan, ke depan nilai sebuah properti tidak lagi semata ditentukan oleh alamat prestisius, hanya ada di dalam kawasan segitigas emas Jakarta, misalnya, melainkan oleh kemudahan mobilitas penghuninya.
TOD Dengan Potensi Pengembangan
Meski tren TOD semakin diminati, CBRE mengingatkan bahwa tidak semua proyek yang mengusung konsep tersebut otomatis berhasil di pasar. Fakta menunjukkan bahwa ada sejumlah apartemen yang berada di area tersebut kurang diminati masyarakat. Menurut Anton, persoalannya bukan terletak pada konsep kawasannya, melainkan pada kualitas proyek yang dikembangkan.
Anton menerangkan, kegagalan beberapa proyek apartemen tersebut karena tidak bisa memenuhi ekspektasi pembeli, baik dari sisi kualitas pembangunan maupun realisasi proyek, yang tidak sesuai dengan janji awal kepada konsumen. Karena itu, keberhasilan kawasan TOD tetap bergantung pada kualitas pengembang serta eksekusi proyek secara menyeluruh.
Albert Dwiyanto, Senior Director Office CBRE Indonesia, juga menilai perkembangan setiap kawasan TOD tidak dapat disamaratakan. Ia mencontohkan kawasan MRT ASEAN dan Blok M. Meski Stasiun ASEAN memiliki konektivitas yang lebih luas, peluang pertumbuhan kawasan Blok M justru dinilai lebih besar, karena masih memiliki ruang bagi pengembangan fungsi ritel dan komersial. Sementara area MRT stasiun ASEAN hanya memiliki ruang integrasi antar moda, yakni jalur bus Transjakarta.
“Pertumbuhan TOD tidak bisa disamaratakan. Ada kawasan yang memiliki akses transportasi sangat baik, tetapi ruangan pengembangannya terbatas. Sebaliknya, kawasan seperti Blok M memiliki potensi lebih besar, karena aktivitas ritel dan ruang publiknya masih bisa berkembang,” jelas Albert.
Fenomena ramainya kawasan Blok M pun dinilai berkaitan dengan perubahan perilaku konsumen, khususnya generasi milenial dan Gen Z. Anton menyebut bahwa kondisi ekonomi saat ini mendorong masyarakat mencari tempat hiburan yang lebih terjangkau atau dikenal dengan fenomena lipstick effect. Blok M dinilai mampu memenuhi kebutuhan tersebut karena menawarkan banyak pilihan kuliner, ruang publik, hingga aktivitas komunitas dengan harga yang relatif terjangkau.
Hal senada dinyatakan Albert, yang melihat tren tersebut juga dipengaruhi perubahan gaya hidup generasi muda yang semakin menjadikan aktivitas berkumpul sebagai bagian dari pengalaman sosial atau self reward.
