Kenaikan BI Rate sebesar 25 basis poin menjadi 5,50% menunjukkan bahwa Bank Indonesia saat ini lebih mengutamakan stabilitas makroekonomi, khususnya menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan mengantisipasi tekanan inflasi yang berpotensi meningkat, termasuk akibat kenaikan harga energi atau BBM.
Dari perspektif sektor properti, kenaikan suku bunga tentu bukan kabar yang ideal, karena akan meningkatkan biaya pendanaan, baik bagi pengembang maupun konsumen. Namun demikian, penambahan sebesar 25 basis poin masih relatif moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar properti, maupun mengganggu ekosistem investasi properti secara signifikan.
Menurut Colliers Indonesia, hal yang perlu dicermati bukan kenaikannya, melainkan kombinasi berbagai faktor yang terjadi secara bersamaan, seperti kenaikan suku bunga, penambahan beban biaya hidup, melonjaknya harga energi, dan potensi pelemahan daya beli masyarakat. “Dalam kondisi pasar properti yang masih berada dalam fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut berpotensi memberikan tekanan yang lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga semata,” Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia.
Namun, Ferry mengingatkan bahwa pemulihan pasar properti Indonesia belum sepenuhnya kuat. Faktor yang akan menjadi penentu utama bukan lagi sekadar tingkat suku bunga, melainkan daya beli masyarakat dan keterjangkauan perumahan (housing affordability).
“Dalam beberapa tahun terakhir, harga rumah di berbagai wilayah tumbuh lebih cepat dibandingkan perubahan pendapatan masyarakat. Akibatnya, ruang masyarakat untuk menyerap tambahan beban cicilan menjadi semakin terbatas,” kara Ferry lagi.
Jika kenaikan suku bunga diikuti oleh kenaikan harga BBM dan biaya hidup maka sebagian calon pembeli berpotensi menunda keputusan pembelian rumah. Oleh karena itu, meskipun pasar masih berpotensi tumbuh positif, laju pertumbuhannya kemungkinan lebih rendah dibandingkan apabila kondisi daya beli masyarakat lebih kuat.
Bunga KPR Naik
Karena itu, dampak yang paling langsung merasakan adalah pada pasar hunian yang mengandalkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Secara teori, kenaikan BI Rate akan meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund), yang pada akhirnya dapat mendorong penyesuaian suku bunga kredit, termasuk KPR. Ketika bunga KPR meningkat, kemampuan membeli rumah akan sedikit berkurang, karena cicilan bulanan menjadi lebih tinggi.
Namun, terang Ferry, perubahan BI Rate tidak otomatis diteruskan secara penuh ke bunga KPR. Perbankan biasanya mempertimbangkan berbagai faktor, seperti kondisi likuiditas, persaingan pasar, strategi bisnis, dan target pertumbuhan kredit, sebelum melakukan penyesuaian suku bunga.
Ditambah dengan data historis, Ferry melihat, dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibanding persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik. Risiko terbesar bagi pasar properti sebenarnya bukan kenaikan bunga itu sendiri, melainkan apabila hal tersebut terjadi bersamaan dengan melemahnya daya beli masyarakat. Dengan demikian, yang paling merasakan dampaknya adalah calon pembeli rumah maupun debitur yang sudah memiliki KPR, meskipun dengan tingkat dampak yang berbeda.
“Kelompok yang paling cepat merasakan dampak adalah calon pembeli rumah yang sedang mempertimbangkan mengambil KPR baru. Mereka biasanya akan melakukan perhitungan ulang terhadap kemampuan keuangan dan sebagian memilih mengambil sikap wait and see,” terang Ferry.
Sementara itu, bagi debitur yang sedang mencicil rumah, dampaknya bergantung pada jenis KPR yang dimiliki. Debitur yang masih berada dalam masa bunga tetap (fixed rate) umumnya belum merasakan perubahan cicilan. Sebaliknya, debitur yang sudah memasuki periode bunga mengambang (floating rate) berpotensi mengalami penyesuaian cicilan.
Secara psikologis, calon pembeli cenderung lebih sensitif dibanding debitur eksisting, karena mereka belum memiliki komitmen pembelian dan lebih mudah menunda transaksi.
Walaupun berpotensi ada kenaikan, namun ada jeda waktu antara perubahan BI Rate dengan perubahan bunga kredit di bank. Lamanya bisa berbeda-beda, tergantung kondisi likuiditas perbankan dan strategi masing-masing bank. Karena itu, transmisi dari BI Rate ke bunga KPR tidak bersifat otomatis maupun instan.
baca juga: 7 Tips dari IKEA Agar Kerja dari Rumah Tetap Produktif dan Nyaman
Beban Kelas Menengah Naik
Lalu seberapa besar kenaikan cicilan KPR? Colliers memberikan ilustrasi sederhana, apabila seseorang memiliki KPR sebesar Rp1 miliar, dengan tenor 15 tahun dan bunga kredit meningkat dari 9,0% menjadi 9,25% maka cicilan bulanan akan bertambah sekitar Rp150 ribu. Apabila bunga meningkat menjadi 9,5%, maka tambahan cicilan dapat mencapai sekitar Rp300 ribu per bulan.
Secara nominal, perubahan tersebut memang tidak terlalu besar. Namun bagi rumah tangga kelas menengah yang juga menghadapi kenaikan berbagai kebutuhan hidup lainnya, tambahan cicilan tersebut tetap menjadi faktor pertimbangan dalam mengambil keputusan membeli rumah.
Alasannya, kelompok konsumen di segmen menengah umumnya tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli di segmen premium. “Mereka sangat bergantung pada fasilitas KPR, sehingga lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga maupun penurunan daya beli,” tandas Ferry.
Sebaliknya, segmen rumah subsidi relatif lebih terlindungi, selama pemerintah mempertahankan berbagai insentif pembiayaan yang ada. Pun dengan segmen premium, yang cenderung lebih tahan, karena sebagian besar pembelinya menggunakan dana internal dan tidak terlalu sensitif terhadap perubahan suku bunga.
Saran Untuk Membeli
Bagi masyarakat yang memang memiliki kebutuhan riil untuk membeli rumah dan kondisi keuangannya sudah siap, menurut Colliers, silakan dilanjutkan. Hal yang lebih penting adalah memastikan bahwa cicilan tetap berada pada level yang sehat terhadap pendapatan bulanan, memiliki dana darurat yang memadai, serta memilih skema pembiayaan yang sesuai dengan kemampuan jangka panjang.
Calon pembeli juga dapat membandingkan berbagai program KPR yang ditawarkan perbankan, termasuk fasilitas fixed rate yang lebih panjang maupun berbagai program promosi dari pengembang. Bagi masyarakat yang masih dalam tahap perencanaan, momentum ini dapat dimanfaatkan untuk memperkuat uang muka (down payment), memperbaiki profil keuangan, dan meningkatkan kesiapan sebelum mengambil KPR.
Pada akhirnya, keputusan membeli rumah sebaiknya lebih didasarkan pada kebutuhan dan kemampuan finansial jangka panjang, bukan semata-mata karena perubahan suku bunga jangka pendek.
