Secara umum semasa semester dua 2024, kondisi apartemen masih lemah. Namun ada beberapa peluang dan potensi pada subsektornya, yakni pada kondominium atau apartemen strata yang berada di dalam/sekitar lokasi transit (TOD) dan apartemen sewa di CBD. Demikian rangkuman dari rilis yang disampaikan Knight Frank Indonesia, untuk Jakarta Property Highlight H2 2024.
Seperti disampaikan oleh Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, bahwa insentif PPN DTP yang masih bergulir, tampaknya belum membuat transaksi di pasar kondominium bergerak agresif. Perusahaan konsultan properti ini menandai ada 17% dari pasokan kondominium di Jakarta saat ini yang memberlakukan kebijakan PPN DTP.
Pelemahan pasar, imbuhnya, juga tercermin dari 31% proyek kondominium baru yang menunda pembangunannya. “Hal ini dilakukan karena pengembang menilai kondisi pasar kondominium belum cukup stabil,” ujar Syarifah.
Walau permintaan masih lemah, tapi pengembang tetap meneruskan penyelesaian proyeknya, demi menjaga komitmen. Di mana hingga akhir tahun 2024 ada 6.538 unit baru dari 11 proyek yang masuk pasar. Menurut Knight Frank, jumlah ini terbilang cukup besar jika dibandingkan dengan unit baru yang masuk pasar pada periode yang sama tahun sebelumnya.
Dan di tengah kondisi demikian, kondominium yang berada di sekitar lokasi transit/TOD, adalah yang paling diminati. Data Knight Frank menyebutkan bahwa ada tren permintaan yang positif pada kondominium ini. “Pada kondominium yang berada di lokasi transit ada peningkatan penjualan 3-7% lebih tinggi dari kondominium pada umumnya, secara year on year. Hal ini juga diikuti dengan pertumbuhan harga yang positif dari tahun sebelumnya,” papar Syarifah.
baca juga: Apartemen Servis Jadi Pilihan Untuk Staycation
Secara kumulatif, tingkat penjualan kondominium di Jakarta pada paruh kedua tahun 2024, sebesar 95,65%. Penjualan tertinggi dicapai oleh kondominium di segmen middle, yakni sebesar 67% dari total penjualan. Rerata penjualan stok baru stabil di angka 55% dan rata-rata harganya menguat 6,9% (yoy).
Dengan kondisi transaksi yang cenderung masih lemah, Willson Kalip, Country Head dari Knight Frank Indonesia, menyebutkan bahwa kondisi stagnan berlanjut. Namun, “Sebagai prime mover, sektor residensial di perkotaan diprediksi akan terus tumbuh mengisi wilayah yang aksesibel terhadap infrastruktur transportasi berbasis rel.”
Apartemen Sewa, Rumah Untuk Ekspatriat
Jika pasar kondominium masih lemah, kondisi sebaliknya terjadi di apartemen sewa, yang terus konsisten mengalami peningkatan dan membaik, meski perlahan. Knight Frank mencatat tingkat penyewaan saat ini berkisar 65,73%.
Walau demikian, stok apartemen sewa kemungkinan belum akan bertambah dalam waktu dekat. DI tahun ini, Knight Frank mencatat akan ada 601 unit baru masuk ke pasar. Dan sekitar 50% proyek baru menyatakan menunda proses pemasaran dan pembangunannya.
Hingga akhir tahun 2024 total pasokan apartemen sewa menjadi 10.050 unit, setelah ada tambahan 328 unit, di mana 148 unit di antaranya baru masuk di semester akhir 2024. Karena pasok masih sedikit dan permintaan cenderung naik meski tipis, membuat landlord sudah berani menaikkan harga sewa. Tapi tidak besar, hanya sekitar 3,8% (yoy).
Ekspatriat dan korporasi adalah tenant utama dari apartemen sewa, meskipun sejak pandemi, variasi tenant mulai diwarnai dengan hunian yang bersifat short-term dari pasar domestik. Sebab itu, Syarifah menerangkan performa apartemen sewa erat kaitannya dengan aktivitas bisnis, baik international maupun nasional.
Saat ini, pasokan hunian sewa premium untuk ekspatriat, baik kompleks low-rise apartment/ apartemen berskala kecil dan rumah tapak baru masih sangat terbatas, khususnya di lokasi strategis Jakarta Selatan.
Sebagai contoh di daerah Cilandak, Jakarta Selatan, Executive Paradise dan Astoria Residence merupakan salah satu kompleks apartemen dan rumah tapak premium terbesar di Jakarta yang memiliki segmen pasar spesifik. Umumnya disewakan untuk ekspatriat dari Eropa, dengan fasilitas 24/7 keamanan/security, gated compound, lingkungan yang nyaman, asri, dan eksklusif.
Pada sebagian besar proyek, tercatat hunian apartemen sewa dihuni oleh WNA, di antaranya berasal dari Jepang, Korea, Tiongkok, Vietnam, Timur Tengah, dan Eropa.
“Sejalan dengan hasil Property Outlook 2025, kondisi pasar apartemen sewa diprediksi akan terus membaik dan stabil. Performa apartemen sewa tidak terlepas dari keberadaan Ekspatriat sebagai tenant utama, untuk itu pengembang/pengelola perlu memahami preferensi ekspatriat dalam memilih hunian, di antaranya akses lokasi yang dekat dengan jaringan jalan tol, kluster perkantoran, sekolah internasional, entertainment hub dan rumah sakit,” tandas Wilson.
