Harga Residensial Premium Indonesia Masih Terhitung Murah
Tingkat pertumbuhan pasar residensial premium Indonesia berada di kisaran 0,6%. Demikian menurut Knight Frank berdasarkan Prime International Residential Index (PIRI) yang disajikan Knight Frank pada The Wealth Report 2024. Walaupun cukup stabil, namun angka tersebut ternyata tidak setinggi angka rata-rata global, apalagi di kawasan. Pertumbuhan rumah premium pada tataran global berada pada kisaran 3,1%. Tren positif ini terjadi di 80 dari 100 kota di dunia, sementara itu Asia Pasifik tampil sebagai wilayah dengan kinerja pertumbuhan tertinggi yang mencapai 3,8%. Dalam edisi terbaru Jakarta Property Highlight yang dirilis oleh Knight Frank Indonesia, pasar residensial di Jakarta, khususnya di segmen kondominium, didominasi oleh sektor menengah. Tren ini terus bertahan di tengah ketidakpastian ekonomi yang masih berlanjut, sejalan dengan adanya insentif dari Pemerintah diyakini bisa menjadi faktor stimulan. Terkait dengan hal itu, The Wealth Report juga mengungkap perbandingan dalam sektor properti residensial premium; tentang luas hunian yang bisa didapat untuk setiap AS$1 juta (sekitar Rp15,9 miliar) pada 100 kota di dunia. Laporan itu mencatat lima kota dengan harga tertinggi, yaitu di Kota Monaco, Hong Kong, Singapura, London dan Jenewa. Monaco sudah menjadi pemuncak sejak tiga tahun yang lalu. Dengan modal sebesar AS $1 juta, di kota ini hanya mendapat ruang berukuran seluas 16 m2. Sementara di Hong Kong, masih bisa mendapat ruang seukuran 22 m2, disusul Singapura seluas 32 m2, kemudian London (33 m2) lalu Geneva dan New York yang sama-sama selapang 34 m2. Jaksel Pilihan Investor Premium Di Jakarta sendiri, rata-rata harga unit apartemen high end dilaporkan berada di harga Rp57,7 juta per meter persegi. Hal ini berarti, untuk setiap AS $1 juta, seseorang dapat memiliki sebuah unit apartemen mewah dengan ukuran sekitar 276 meter persegi. Besaran luas lantai ini secara signifikan lebih besar jika dibandingkan dengan budget yang sama di pasar real estate Asia besar lainnya. Jauh lebih besar daripada di Singapura atau Hong Kong, bahkan Tokyo yang juga terkenal berharga mahal. Dengan uang sebesar itu, di ibukota Jepang, seseorang dapat membeli sekitar 64 meter persegi properti primer. baca juga: Setelah Hiatus 5 Tahun, CBD Jakarta Kedatangan 1 Proyek Mixed Use Baru Berdasarkan Jakarta Property Highlight 2H 2023, pasokan residensial high end ini mencakup 3,7% dari total pasar properti Jakarta. Data Knight Frank juga menunjukkan future supply untuk pasar tersebut juga masih sedikit, hanya 4,7% dari total pasok baru yang hingga 2027 berjumlah 16.693 unit. Saat ini, kelas tersebut berada di tingkat harga Rp40 juta per meter persegi, dengan lokasi sebagian besar (76%) berada di wilayah Jakarta Selatan. Lokasi favorit yang menjadi pilihan pertama investor real estate berada di Kecamatan Setiabudi dan Kecamatan Kebayoran Baru. Kedua daerah ini relatif berdekatan dengan kawasan pusat bisnis Jakarta, sehingga menjadi pilihan utama para profesional korporat, ekspatriat dan populasi kelas atas Indonesia. Harga-harga properti di lingkungan primer Jakarta Selatan dapat dimiliki di kisaran harga AS $4.000 per meter persegi dengan yield sewa di rata-rata 8%. Area Senayan dan SCBD (Sudirman Central Business District) di Jakarta Selatan juga dinilai sebagai lokasi primer untuk investasi residensial mewah. Pengembangan yang terus berlanjut dan konsentrasi aktivitas-aktivitas komersial di wilayah ini terus meningkatkan permintaan dari para individu dan rumah tangga high net worth yang mencari pengalaman gaya hidup yang mewah di dekat hub bisnis Jakarta. baca juga: Tahun Naga Kayu, Residensial Terus Tumbuh Lebih jauh lagi, lingkungan kelas atas area Dharmawangsa, Kebayoran Baru, yang dikenal sebagai daerah perumahan eksklusif, tampil sebagai lokasi yang dicari untuk investasi properti high end. Areanya yang dekat dengan pusat kota, dan reputasinya sebagai kawasan mewah yang tenang, menjadikannya pilihan yang sangat menarik bagi para investor untuk memenuhi pertumbuhan populasi kelas atas Jakarta yang terus meningkat. Secara keseluruhan, kombinasi antara lokasi yang strategis, infrastruktur yang mumpuni dan konsentrasi populasi kelas atas dan para profesional korporat, semakin mengokohkan posisi Jakarta Selatan sebagai target investasi residensial mewah yang utama di bekas ibu kota negara ini.
Tahun Naga Kayu, Residensial Terus Tumbuh
Subsektor residensial dalam hal ini rumah tapak diperkirakan akan terus tumbuh, walaupun ada kekhawatiran terhadap suku bunga. Demikian salah satu temuan dari hasil survei yang diadakan Knight Frank Indonesia, pada akhir tahun lalu. Survei itu sendiri dimaksudkan untuk mendapatkan pandangan dari para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Selain rumah tapak, subsektor lain yang diproyeksi akan meningkat juga adalah kndustri dan pergudangan. Sementara itu, subsektor ritel dan hotel dalam kondisi stabil. Adapun subsektor apartemen strata, resor dan vila serta perkantoran, akan stagnan. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip menyebutkan bahwa, “Pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap konsumen milenial.” Sejalan dengan itu, ucap Willson lagi, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti saat ini. baca juga: Yuk Rayakan Imlek dengan FOSSTA, Koleksi Spesial dari IKEA Itu semua didasarkan pada situasi ekonomi, sosial dan politik dalam negeri, juga kondisi geopolitik dan kondisi global. Senada dengan yang pernah disampaikan oleh Kepala Badan Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan, Febrio Kacaribu, (3/1), “Headwind ekonomi global di tahun 2024 masih akan besar. Fragmentasi global, dekarbonisasi, dan digitalisasi masih akan tetap menjadi faktor utama yang akan membentuk dinamika ekonomi global dalam jangka pendek sampai menengah.” Akan tetapi, dengan pondasi yang cukup baik pada awal tahun 2024, Pemerintah masih akan terus mengusahakan menjaga kondisi fiskal agar tetap sehat. “Dengan begitu akan mampu menjadi bantalan untuk mempertahankan shock absorber dan mendukung pertumbuhan ekonomi di tahun 2024 dan pemerintah optimis pertumbuhan ekonomi Indonesia akan tumbuh 5,2% di tahun 2024,” lanjut Febrio. Sebab itu, menurut Knight Frank, walau dinamika pertumbuhan ekonomi dan politik dalam negeri mengirimkan pesan optimis, namun bersamaan dengan itu ada kewaspadaan yang harus dicamkan, dalam pertumbuhan properti di Indonesia. “Kondisi ini berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and see, hingga ada kepastian hasil penyelenggaraan pemilu,” tukas Knight Frank, seperti tertulis pada rilisnya, (18/1). PPN DTP Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM. Menyadari hal tersebut, pemerintah sejatinya sudah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga pertumbuhan industri properti, agar mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif. Salah satunya adalah insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun lalu, melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 120/2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Seperti diberitakan sebelumnya, melalui PMK tersebut, PPN DTP itu untuk pembelian rumah tapak, baik yang digunakan sebagai tempat tinggal maupun toko atau kantor, serta rumah susun, yang berfungsi sebagai tempat hunian. Harga jual rumah tapak atau rumah susun yang bisa memperoleh fasilitas tersebut, paling tinggi Rp5 miliar. Di mana PPN DTP ini paling banyak atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Fasilitas ini bisa diberikan 100%, jika serah terima rumah siap huni ada pada periode November 2023 – Juni 2024, dan jika dilakukan serah terima pada periode Juli–Desember 2024, PPN DTP diberikan sebesar 50%. baca juga: 6 Kiat Beli Rumah dengan KPR Dominan Optimis Hasil survei Knight Frank ini juga menyebutkan bahwa sebagian besar para pemangku kepentingan (67%) optimistis bahwa sektor properti akan mampu menjawab tantangan ekonomi di tahun 2024. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023, setidaknya 73% menyatakan hal tersebut. Namun, para pemangku kepentingan juga mengingatkan bahwa, resesi global, kenaikan suku bunga dan perubahan kebijakan dari pemerintah yang baru diperkirakan akan menjadi tantangan dalam pertumbuhan properti di tahun ini. Walau tidak semua subsektor akan tumbuh di tahun ini, namun Knight Frank mencatat kota-kota propertinya tetap tumbuh adalah Jakarta, Tangerang, Surabaya dan Bali, serta IKN. Kota-kota tersebut menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun ini. Adapun secara sektoral, Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun ini.
WNA Sudah Kembali Mewarnai Pasar Apartemen Jakarta
Demikian pernyataan Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, tentang pasar apartemen pada pemaparan Jakarta Property Highlight H1 2023 kepada media, Jakarta, (24/8). Menurut Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia, “Berakhirnya pandemi dan terbukanya kembali perjalanan lintas negara mendorong kembali bergulirnya arus ekspatriat ke dalam negeri. Hal ini memberikan implikasi positif terhadap pulihnya performa sektor apartemen sewa di awal tahun ini. Namun tidak dapat dipungkiri bahwa persiapan tahun politik dan proses pemulihan ekonomi dari dampak pandemi akan memberikan tantangan terhadap bangkitnya performa sektor apartemen sewa.” Syarifah mengatakan, “WNA yang mewarnai pasar properti saat ini kebanyakan berasal dari negara-negara Eropa dan Asia, seperti India, Jepang, Korea, dan Tiongkok.” Hal tersebut berimplikasi terhadap memulihnya keterisian ruang apartemen sewa untuk long-term commitment. “Libur sekolah, libur nasional, dan cuti bersama juga turut memberi dampak positif pada perbaikan tingkat sewa apartemen sewa dari short-term stay,” imbuh Syarifah. Selain adanya peningkatan tingkat sewa, laporan Knight Frank juga mencatat adanya kenaikan dari sisi rerata harga sewa dan jumlah pasokan untuk sektor apartemen sewa di Jakarta, pada semester 1 2023. Untuk harga sewa tercatat adanya perbaikan yang diindikasikan melalui naiknya rerata harga sebesar 5% (yoy). Sementara itu, dari segi pasokan, jumlah apartemen bertambah menjadi 9.684 unit, seiring dengan masuknya satu proyek baru di Central Business District (CBD) Jakarta. Untuk diketahui kawasan ini tercatat sebagai kawasan penyumbang pasokan apartemen sewa terbesar di Jakarta. Data Knight Frank memperlihatkan bahwa akan ada 1.706 unit apartemen baru yang akan masuk ke pasar hingga tahun 2028. Di mana 44% dari total tersebut atau sekitar 750 unit, direncanakan masuk pada akhir tahun ini. Penjualan Stagnan Sebaliknya terjadi pada pasar kondominium di Jakarta. Di mana sepanjang semster 1 2023, penjualan kondominum Jakarta masih stagnan, yakni di angka 95,6%. Penjualan stok baru bahkan terkoreksi menjadi 59,5%, seiring adanya penambahan pasokan sejumlah 1,016 unit dari 3 proyek baru. Berdasarkan laporan Knight Frank, ada 3.708 unit baru masuk ke pasar, sejak awal semester pertama. Dengan penambahan tersebut, total pasokan kondominium bertambah menjadi 236.684 unit, di mana sekitar 5.303 unit baru akan diserah-terimakan hingga akhir tahun ini. Laporan Knight Frank tersebut juga mencatat bahwa unit kondominium siap huni masih menjadi pilihan utama bagi para konsumen saat ini. Penjualan tertinggi terjadi di segmen menengah, yaitu sebesar 80% dari total penjualan. Syarifah mengatakan, “Jadi walaupun penjualan masih belum terlalu meningkat, penambahan pasokan atau datangnya proyek baru di pasar kondominium memberikan optimisme bagi performa pasar properti.” Adanya kompetisi dengan produk rumah tapak juga pemulihan ekonomi yang masih perlahan, menurut Syarifah adalah penyebab stagnanya penjualan kondominium tersebut. “Meski demikian, terlihat ada pertumbuhan harga meski perlahan. Terutama pada kondominium yang berada di sekitar kawasan Transit Oriented Development (TOD),” tukasnya Berbeda dengan tahun lalu, kelas menengah-atas adalah segmen dengan pasok terbesar untuk kondominium baru. Adapun untuk yang eksisting, didominasi oleh kondominium kelas menengah. Pada unit eksisting ini, rerata harga jual naik 1,2%, sementara untuk unit baru menguat 1,9%, jika dibandingkan dengan rerata harga di semester sebelumnya (hoh). Willson menandaskan, “Dalam skala regional, di Asia Pasifik, Jakarta masih menjadi salah satu kota dengan pertumbuhan pasar properti yang positif di awal semester pertama lalu. Demikian pula dengan kota-kota besar lain, seperti Singapura, Tokyo, dan Mumbai. Pembaruan regulasi pemerintah mengenai persyaratan WNA dalam memiliki hunian di dalam negeri, diharapkan bisa turut membangkitkan pasar kondominium ke depan.”
Rumah Premium Indonesia Diminati Warga Super Kaya Dunia
Menurut The Wealth Report edisi terbaru, Indonesia masuk sebagai salah satu dari 100 negara yang memiliki pertumbuhan positif untuk harga residensial premium. Prime International Residential Index (PIRI 100) 2023 menunjukkan bahwa rumah di Jakarta naik 0,9 persen. Diperkirakan, kondisi ini akan terus berlanjut di tahun ini, demikian disampaikan oleh Knight Frank Indonesia, di Jakarta, (9/3). Tidak hanya itu, residensial di negeri ini juga menarik bagi warga super kaya dunia sebagai elemen investasinya, karena memiliki harga yang menguntungkan sebagai target investasi prime property. “Menariknya, laporan The Wealth Report ini juga menunjukkan bahwa Indonesia menjadi salah satu dari 10 negara pilihan bagi para UHNWIs di Australia dan Korea Selatan untuk membeli rumah,” papar Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia. Ultra-high-net-worth individual (UHNWI) adalah individu yang memiliki kekayaan pribadi bersih lebih dari 30 juta dolar AS, termasuk rumah yang ditempatinya. Sementara The PIRI 100 yang di tahun ini sudah di tahun ke-16 adalah indeks yang memantau pergerakan harga rumah mewah di kota-kota besar yang masuk radar pasar residensial dunia, yang antara lain mencakup kota bisnis, kota gerbang dunia dan second-home hotspots, baik di pantai, pedesaan maupun leading luxury ski resorts. Syarifah menambahkan, “Pertumbuhan harga hunian premium di Indonesia saat pandemi memang sempat terkoreksi, namun di tahun 2022 harga kembali menguat. Hal ini menunjukkan adanya ketertarikan para investor untuk berbelanja di pasar premium residensial Indonesia.” Pertumbuhan harga residensial premium di Indonesia tercatat lebih tinggi daripada rata-rata pertumbuhan di Asia-Pasifik, yang tercatat sebesar 0,4 persen. Di kawasan ini, lima kota teratas adalah Tokyo (22,8%), Mumbai (6,4%), Phuket (6,3%), dan Bangkok (5,8%) serta Gold Coast-Australia (4,1%). Sementara itu, tiga kota utama lain di Aspas, yakni Hong Kong, Singapura, dan Sydney tetap menjadi kota tujuan investasi utama bagi warga super kaya di dunia. Pada tahun lalu, di tiga kota ini tercatat terjadi transaksi properti ultra-prime—berharga di atas 25 juta dolar AS–yang lebih baik daripada pasar global lainnya. Laporan menyebutkan ada sebanyak 345 transaksi untuk penjualan super-prime property (di atas 10 juta dolar AS) dan 53 transaksi untuk ultra-prime property (di atas 25 juta juta dolar) berlangsung di kota-kota tersebut. Warga Super Kaya Makin Minat Beli “Tahun 2023 menjadi tahun titik-balik yang sangat penting bagi sektor properti di kawasan Asia Pasifik di mana tahun ini menjadi tahun perubahan ‘permacrisis’ (menurut kamus Bahasa Inggris Collins, adalah periode ketidak-stabilan dan ketidak-amanan yang berkepanjangan),” kata Christine Li, Head of Research Knight Frank Asia-Pasifik. Di tahun ini, 45 persen High Net Worth Individuals (HNWIs) di kawasan Aspas diperkirakan akan mengalami peningkatan kekayaan dibanding tahun 2022 yang hanya sebesar 25 persen. Optimisme tersebut, jelas Christine, didorong oleh perbaikan nilai aset, keyakinan akan adanya perubahan nilai, juga harapan akan membaiknya situasi ekonomi di kawasan ini. Pencabutan kebijaksanaan Zero-Covid di Tiongkok juga memperkuat prospek pasar perumahan di Aspas. “Meskipun ada tekanan inflasi, efek positifnya akan lebih besar akibat pertambahan arus perdagangan dan supply chain yang lebih efisien seiring dengan waktu. Dengan normalisasi arus modal, kami percaya kalau para investor akan mendaur kesempatan di kondisi pasar yang masih lemah sekarang ini,” tandas Christine. The Wealth Report juga menyatakan kalau pandemi Covid-19, walau mengubah banyak segi kehidupan dunia, namun terutama untuk warga super kaya, mereka justru semakin bernafsu untuk membeli (properti), dan menambah portofolionya. Ini membuat harga residensial premium di kota-kota tertentu naik sangat tinggi, terutama kota-kota yang menawarkan properti dan lingkungan yang mendukung gaya bekerja secara hybrid. Juga ke kota-kota yang bisa dikategorikan sebagai safehaven dan memiliki regulasi yang bisa “menjaga” nilai kekayaan mereka. Menurut Christine, setiap kawasan memiliki karakter investornya masing-masing, dan regulasi yang terlalu membatasi bisa membuat para investor itu berpikir ulang, walaupun harga properti di kota tersebut masih rendah dan punya potensi untuk tumbuh.
Knight Frank: Pasokan Data Center di Jakarta Tumbuh Kedua Tertinggi di Asia
Knight Frank bekerjasama dengan DC Byte baru saja merilis Data Centre Report untuk periode Q3 2022. Laporan tersebut berfokus pada sembilan kota yang berkembang pesat di Asia Pasifik yaitu Osaka, Melbourne, Jakarta, Manila, Hanoi, Taipei, Hyderabad, New Delhi, dan Chennai. Didorong oleh fundamental pasar yang kuat, serta naiknya tren lokalisasi fasilitas data center (pusat data), total pasokan pada kota-kota tersebut meroket lebih dari 300 persen, dari 700MW menjadi 3.000MW dalam lima tahun terakhir. Pada kuartal ketiga 2022 sendiri, tercatat ada sejumlah 600MW kapasitas baru yang masuk di pasaran. Dari sembilan kota tersebut, Melbourne, Jakarta, dan Osaka menduduki posisi tertinggi, dengan pasokan masing-masing lebih dari 500MW. Melbourne dalam beberapa tahun terakhir telah berkembang menjadi pasar utama untuk pusat data. Dengan operator lokal dan regional yang siap menambahkan pasokan baru, hampir 450MW. Adapun di Jakarta, hampir 400MW pasokan sedang dibangun, dengan beberapa penyedia layanan cloud hyperscale yang mendukung rencana pembangunan mandiri. Sementara Osaka terus berkembang sebagai pasar pusat data alternatif untuk Tokyo, dengan kapasitas saat ini melebihi 250MW, dan lebih dari 250MW yang akan masuk dalam rencana pengembangan. Di India, industri pusat data ini tumbuh tinggi, karena ada dorongan pemerintah dengan menelurkan kebijakan yang sangat mendukung. Termasuk dalam hal ini, akses yang lebih mudah dalam penyediaan kredit dan insentif lainnya, guna meningkatkan nilai investasi pusat data. Tidak heran jika kota-kota seperti Hyderabad, New Delhi dan Chennai mengalami pertumbuhan pasar pusat data yang signifikan, dengan total kapasitas sekitar 300MW hingga 400MW di berbagai lokasi. “Laporan terbaru itu memperkuat posisi Asia Pasifik sebagai pasar paling prospektif di industri pusat data global,” kata Fred Fitzalan Howard, Data Centre Lead APAC. Semakin banyak bisnis yang mempercepat proses transformasi digital mereka, imbuh Howard, serta berkembangnya permintaan akan layanan cloud dan latensi (tingkat keterlambatan dalam komunikasi jaringan) yang lebih rendah, membuat penyedia cloud mencari kolokasi dan fasilitas self-build di kota-kota yang sebelumnya diabaikan. “Seiring dengan konsistensi dari kota-kota sekunder ini dalam memantapkan diri sebagai lokasi pusat data, peluang diharapkan akan terus muncul dari merger, akuisisi, dan pengembangan,” kata Howard lagi. Menurut James Murphy, APAC Managing Director DC Byte, sebelumnya kawasan Asia Pasifik didominasi oleh segelintir pasar ‘Tier 1’. “Ini tidak lagi terjadi karena tren desentralisasi telah melihat baik hyperscaler dan operator pusat data pindah ke pasar baru. Laporan terbaru menyoroti pasar baru ini, yang kami perkirakan akan terus tumbuh secara paralel dengan beberapa hub yang lebih mapan di kawasan ini,” kata Murphy menambahkan.