Tahun Naga Kayu, Residensial Terus Tumbuh
Subsektor residensial dalam hal ini rumah tapak diperkirakan akan terus tumbuh, walaupun ada kekhawatiran terhadap suku bunga. Demikian salah satu temuan dari hasil survei yang diadakan Knight Frank Indonesia, pada akhir tahun lalu. Survei itu sendiri dimaksudkan untuk mendapatkan pandangan dari para pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Selain rumah tapak, subsektor lain yang diproyeksi akan meningkat juga adalah kndustri dan pergudangan. Sementara itu, subsektor ritel dan hotel dalam kondisi stabil. Adapun subsektor apartemen strata, resor dan vila serta perkantoran, akan stagnan. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip menyebutkan bahwa, “Pertumbuhan properti di tahun 2024 akan diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk menangkap konsumen milenial.” Sejalan dengan itu, ucap Willson lagi, pengembangan infrastruktur di luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi kebutuhan pasar properti saat ini. baca juga: Yuk Rayakan Imlek dengan FOSSTA, Koleksi Spesial dari IKEA Itu semua didasarkan pada situasi ekonomi, sosial dan politik dalam negeri, juga kondisi geopolitik dan kondisi global. Senada dengan yang pernah disampaikan oleh Kepala Badan Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan, Febrio Kacaribu, (3/1), “Headwind ekonomi global di tahun 2024 masih akan besar. Fragmentasi global, dekarbonisasi, dan digitalisasi masih akan tetap menjadi faktor utama yang akan membentuk dinamika ekonomi global dalam jangka pendek sampai menengah.” Akan tetapi, dengan pondasi yang cukup baik pada awal tahun 2024, Pemerintah masih akan terus mengusahakan menjaga kondisi fiskal agar tetap sehat. “Dengan begitu akan mampu menjadi bantalan untuk mempertahankan shock absorber dan mendukung pertumbuhan ekonomi di tahun 2024 dan pemerintah optimis pertumbuhan ekonomi Indonesia akan tumbuh 5,2% di tahun 2024,” lanjut Febrio. Sebab itu, menurut Knight Frank, walau dinamika pertumbuhan ekonomi dan politik dalam negeri mengirimkan pesan optimis, namun bersamaan dengan itu ada kewaspadaan yang harus dicamkan, dalam pertumbuhan properti di Indonesia. “Kondisi ini berdampak pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang cenderung wait and see, hingga ada kepastian hasil penyelenggaraan pemilu,” tukas Knight Frank, seperti tertulis pada rilisnya, (18/1). PPN DTP Pemulihan ekonomi setelah pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM. Menyadari hal tersebut, pemerintah sejatinya sudah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga pertumbuhan industri properti, agar mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif. Salah satunya adalah insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun lalu, melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 120/2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Seperti diberitakan sebelumnya, melalui PMK tersebut, PPN DTP itu untuk pembelian rumah tapak, baik yang digunakan sebagai tempat tinggal maupun toko atau kantor, serta rumah susun, yang berfungsi sebagai tempat hunian. Harga jual rumah tapak atau rumah susun yang bisa memperoleh fasilitas tersebut, paling tinggi Rp5 miliar. Di mana PPN DTP ini paling banyak atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Fasilitas ini bisa diberikan 100%, jika serah terima rumah siap huni ada pada periode November 2023 – Juni 2024, dan jika dilakukan serah terima pada periode Juli–Desember 2024, PPN DTP diberikan sebesar 50%. baca juga: 6 Kiat Beli Rumah dengan KPR Dominan Optimis Hasil survei Knight Frank ini juga menyebutkan bahwa sebagian besar para pemangku kepentingan (67%) optimistis bahwa sektor properti akan mampu menjawab tantangan ekonomi di tahun 2024. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023, setidaknya 73% menyatakan hal tersebut. Namun, para pemangku kepentingan juga mengingatkan bahwa, resesi global, kenaikan suku bunga dan perubahan kebijakan dari pemerintah yang baru diperkirakan akan menjadi tantangan dalam pertumbuhan properti di tahun ini. Walau tidak semua subsektor akan tumbuh di tahun ini, namun Knight Frank mencatat kota-kota propertinya tetap tumbuh adalah Jakarta, Tangerang, Surabaya dan Bali, serta IKN. Kota-kota tersebut menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun ini. Adapun secara sektoral, Energi Terbarukan, Logistik, dan Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun ini.
Sekarang Waktunya Beli Apartemen
It’s time to buy apartment. Demikian, menurut konsultan properti Colliers Indonesia, tentang pasar apartemen di Jakarta dan Surabaya. Ada beberapa alasan, yang ditunjukkan oleh Colliers Indonesia, pertama karena adanya kenaikan pasok yang cukup tajam pada 2023 di kedua kota tersebut. “Di Jakarta, jumlah unit yang rampung tahun 2023 hampir empat kali lebih banyak dibandingkan tahun 2022,” ungkap Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, di Jakarta (10/1). Hingga tahun 2026, diperkirakan ada 9,743 unit yang akan rampung, di mana hampir 50% dari jumlah tersebut berlokasi di Jakarta Selatan. Dengan tambahan tersebut, membuat pasok kumulatif di Jakarta berjumlah 225,977 units, di mana didominasi oleh apartemen yang berharga Rp500 – 650 juta atau masuk kategori di kelas menengah ke bawah. Dari jumlah tersebut, Colliers mencatat ada 10,581 unit yang memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif PPN. Sesuai Peraturan Menteri Keuangan (PMK) no 120/2023, insentif hanya untuk Dasar Pengenaan Pajak (DPP) sampai dengan Rp 2 miliar. Jangka waktu PPN Ditanggung Pemerintah ini 14 bulan, yakni mulai November 2023 hingga akhir 2024. Besaran potongan PPN pada November 2023 – Juni 2024, sebesar 100% dan periode Juli – Desember 2024, 50%. Banyaknya pasok itu membuat pengembang apartemen memfokuskan untuk menghabiskan stok. “Mereka akan agresif menawarkan unit-unit yang ada, jadi akan banyak insentif, seperti diskon dan marketing gimmick lain, seperti sudah fully furnished dan bebas bayar service charges selama periode tertentu,” terang Ferry. baca juga: Demi Cuan Lebih, Developer Kolaborasi dengan Arsitek Ternama Saran beli apartemen sekarang, menurut Colliers, juga didasarkan pada proyeksi bahwa suku bunga yang akan mengalami penyesuaian, menyesuaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI). Di mana sebelumnya diberitakan bahwa BI tidak akan terburu-buru melakukan penyesuaian (baca: penurunan) suku bunga, meskipun memperkirakan akan ada kemungkinan penurunan suku bunga dari bank sentral AS (The Fed) sebesar 50 basis poin (bps) pada semester II-2024. Kalaupun suku bunga belum dipastikan menurun, Colliers menilai harga apartemen saat ini cenderung ”lebih murah” bila dilihat dari perbandingan price to income ratio (PIR). “Harga apartemen di Jakarta rata-rata stabil di Rp 35,6 juta/m2,” jelas Ferry lagi. Harga ini, imbuh Ferry, diperkirakan akan tetap stabil hingga akhir tahun. Adanya insentif pajak dari pemerintah itu pun memudahkan konsumen untuk memiliki apartemen. Apalagi, “Konsumen juga sekarang lebih memilih apartemen yang sudah jadi,” ungkap Ferry, yang walaupun berharga lebih tinggi daripada saat launching atau penjualan perdana, namun lebih rendah risikonya. Dengan relaksasi tersebut, Collier memperkirakan permintaan di tahun ini akan naik sekitar dua persen. Yang menarik, naiknya permintaan itu, tidak hanya dari konsumen lokal, pun dari ekspatriat, sebab orang asing yang sudah memiliki NPWP pun berhak mendapat relaksasi pajak (VAT). Karena permintaan hanya tumbuh sedikit, Colliers memperkirakan peningkatan harga juga terhitung tidak banyak, yakni berkisar 1-2% dalam tiga mendatang. Surabaya Barat Paling Aktif Sementara itu, jumlah unit yang rampung dibangun tahun 2023 di Surabaya hampir tiga kali lebih banyak dibandingkan tahun 2022. Area Surabaya Barat masih menjadi wilayah yang paling aktif dalam pembangunan apartemen, dan ini sudah terjadi sejak 2022. Dengan tambahan baru hanya dari Celadon Surabaya (sebelumnya bernama Capital Square Residence), sebanyak 509 unit, membuat pasok kumulatif di Surabaya berjumlah 54,487 units. “Diperkirakan ada tujuh proyek dengan total 5,009 unit akan rampung hingga tahun 2026,” ungkap Ferry. Jika di Jakarta permintaan hanya naik tipis, sebaliknya di Surabaya terjadi kenaikan yang signifikan. Jika pada tahun 2022 hanya ada permintaan sebesar 147, di tahun lalu tercapai angka 600. Colliers mencatat, proyek dengan developer ternama lebih cepat terjual, di mana penjualan pada semester akhir 2023 didominasi oleh proyek Pakuwon. Selain itu, juga apartemen yang terkoneksi dengan mall, dan ini adalah salah satu keunggulan apartemen milik Pakuwon. Seperti Clayson Apartment (1.300 unit) dan Lancaster Mansion (300 unit) di Supermall Pakuwon Indah, Surabaya Barat. baca juga: 6 Kiat Beli Rumah dengan KPR Naiknya permintaan itu mendorong pengembang mulai naikkan harga, walaupun hanya sedikit menjadi Rp 22,3 juta/m2. Sama seperti Jakarta, Colliers memperkirakan harga masih akan naik tipis, sekitar 1-2% dalam tiga tahun mendatang. Serupa dengan yang terjadi di Jakarta, di tahun ini, pengembang di Surabaya juga akan memfokuskan untuk menghabiskan unit-unit yang belum terjual. Karena itu, strategi yang diambil pun sama, banyak memberi diskon dan marketing gimmick lain. Dengan aneka kemudahan yang ditawarkan, ditambah relaksasi pajak dan kecenderungan penurunan suku bunga, Ferry menegaskan kalau saat ini adalah waktunya beli apartemen.
Lamudi: Suku Bunga Acuan Naik, Laju Pertumbuhan Properti Terganggu
Naiknya suku bunga acuan dikhawatirkan akan berpengaruh terhadap laju pertumbuhan properti yang sebelumnya sempat positif menjelang akhir tahun. Stabilnya suku bunga sempat memberikan dampak positif bagi sektor properti, di mana daya beli masyarakat dapat meningkat dan kemudian mendorong penjualan rumah. Demikian pendapat Lamudi, salah satu pemangku kepentingan di sektor properti yang merupakan perusahaan teknologi properti (PropTech) dengan layanan end-to-end pertama di Indonesia. Sebelumnya diberitakan, Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia (RDG – BI) pada 18-19 Oktober 2023 menetapkan bahwa suku bunga acuan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) menjadi 6%. Suku bunga yang stabil diharapkan mendorong laju inflasi serupa. Penetapan untuk memastikan laju inflasi yang terkendali dalam kisaran sasaran 3,0±1% pada tahun 2023 dan 2,5±1% pada 2024. Sementara itu menjelang akhir tahun 2023, Lamudi mencatat adanya sentimen positif dalam pencarian properti online ini. Sentimen positif ini tercermin pada meningkatnya pencarian properti tahunan (YoY) pada September 2023, yang meningkat 12,7 persen dibanding dengan sebelumnya. Dari pencarian tersebut, kisaran harga Rp600 juta ke bawah menjadi preferensi harga terpopuler dengan 51,39%. Berikutnya pada kisaran harga Rp600 juta hingga Rp2 miliar sebagai pencarian kedua terbanyak dengan 25,56%. Mart Polman, CEO Lamudi Indonesia, menyampaikan hal ini bisa menjadi indikasi bahwa kebutuhan terhadap properti meningkat, namun daya beli masyarakat menyesuaikan dengan kondisi ekonomi saat ini. Optimisme atas sektor properti itu, sambung Mart, mengikuti keputusan BI yang telah hampir delapan bulan mencoba untuk menahan suku bunga acuan Amerika Serikat (AS) yang sempat diproyeksikan akan mencapai 6%, bahkan sampai akhir 2024, sebagaimana disampaikan Gubernur BI pada bulan Agustus 2023 lalu. “Kami apresiasi upaya BI untuk menstabilkan keadaan ekonomi nasional. Namun, sektor prioritas seperti properti sangatlah bergantung pada sistem kredit, sehingga kami berharap agar kenaikan bunga tetap terkendali dan dampaknya terhadap KPR tidak terlalu besar,” ujar Mart. baca juga: Mandiri Capital Indonesia dan Investible Kerjasama Investasi Pada Climate Tech Insentif Pajak Baik Akan tetapi, Lamudi menyambut baik kebijakan lain yakni insentif pajak. “Kami apresiasi dukungan pemerintah dalam menstimulasi demand pembelian properti melalui insentif pajak juga DP, namun kenaikan suku bunga masih tetap harus diperhatikan. Sebagai platform PropTech, kami akan memastikan agar insentif ini tersampaikan dengan baik dan penguatan literasi pembiayaan properti terjalankan bagi jutaan pengguna kami,” ujar Mart. Telah diumumkan pada 6 November 2023 oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani, bahwa pemerintah akan memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) serta pemberian bantuan administratif bagi perumahan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) senilai Rp 4 juta. Program ini berlaku untuk pembelian rumah dengan harga di bawah Rp2 miliar sebesar 100 persen untuk periode November 2023 hingga Juni 2024. Selanjutnya, hingga Desember 2024 subsidi PPN DTP akan diberikan sebesar 50 persen. Subsidi juga diberikan untuk pembelian rumah baru dengan harga maksimal Rp5 miliar. Namun, PPN DTP 100 %hanya akan diberikan untuk Rp2 miliar pertama. Berdasarkan RDG pada bulan lalu, BI juga menetapkan untuk meneruskan kebijakan insentif terhadap pembiayaan properti, sebagai upaya untuk menggairahkan kembali sektor properti. BI telah melonggarkan rasio Loan to Value untuk kredit properti dan rasio Financing to Value (LTV/FTV) untuk pembiayaan properti menjadi paling tinggi 100% untuk semua jenis properti, atau pembiayaan di muka atau Down Payment (DP) 0% hingga akhir tahun 2023. baca juga: Ikea Hadirkan Koleksi Nytillverkad Volume Kedua Kerjasama dengan 10 Bank Mart juga menyampaikan bahwa literasi keuangan bagi calon pembeli terutama dalam edukasi pengelolaan keuangan untuk memastikan kelancaran pembiayaan properti menjadi sangat penting dalam kondisi saat ini. “Sebagai penyedia layanan end-to-end dalam kepemilikan properti, Lamudi menitikberatkan pendekatan edukatif dan kolaboratif bersama pemangku kepentingan lainnya terutama bank, karena di situlah tantangan terbesarnya,” jelas Mart. Menyikapi tantangan ini, Lamudi Indonesia telah bekerja sama dengan lebih dari sepuluh bank untuk pemberian referral fasilitas kredit konsumen dengan jaminan properti, termasuk dengan Bank Mandiri dan Bank BTN sebagai salah satu penyalur KPR terkemuka di Indonesia. Kerja sama ini telah membantu pencari properti melakukan pengajuan KPR, secara lebih mudah dan menghadirkan upaya kolaboratif edukasi literasi finansial, seperti pengelolaan keuangan, bagi calon pembeli properti sebelum pengajuan KPR.